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かたおかいくおの日記

一年分の領収書と格闘しながら徹夜しながらなんとか最終日に確定申告できた。

今回は自分と奥さんの二人分の申告ということもあり、去年家を住み替えたということもあって、今迄で最大級に面倒な申告であった。

何とか無事申告でき、そのかいあって奥さんの分は、住宅の買い替え損失繰越控除特例と住宅ローン控除により、少なくとも向こう三年間は無税になりそう。毎年支払っている源泉徴収が丸々帰ってくる。これはでかい。

一方、自分の分はといえば、散々税務署員とやりあったものの、結局税金の特例がまったく使えず、めったにないチャンスを逃してちょー悔しい。向こう三年間分で100万円ほどの税金の差が出る計算。これもデカイ。

ま、結局勉強不足だった自分がわるかったんだけど、これから住まいを買い換える人はぜひ注意してもらいたい。

ポイントは(ただし今の買い替え損失繰越控除特例が今年も続くとして)、

・今の家(5年以上住んでいること)を売るとき、買った値段よりずっと下がっているなら

・次に買う家は必ずローンを組むこと。

・今の家が夫婦共有名義なら次ぎ買うのも共有名義し、夫婦ともにローンを組むこと。

このうち、2つめのポイントが重要！

償還期間(つまり返済期間)が10年以上という前提だが、1円でもいいから住宅ローンを組むこと。

買い替えの損失繰越控除特例(正確には措法41条の5)というのは、売った家の譲渡損失(買ったときより値下がって損した金額)は他の所得と損益通算できて、通算し切れなければその損は向こう三年間繰り越せるというもの。

実際、ウチはバブルな頃に買ったマンションということもあり、結局計算的には2000万ほどの損失となる。これをすべて他の所得と通算できるとなると、あなた、すごいことですよ。領収書2000万円分集めたようなもんですから。これはホントにでかい。特に個人事業主をやっている人ならこのデカさは理解できるはず。

でも特例は、新しく買ったほうの家に10年以上のローンが残っていることが条件。不思議なことにこれには金額の条件がない!　つまり実際はあり得ないけど1円でもいい。

僕たちのような庶民は、普通は家買うときローン組むのでそんな心配は無いんだけど、売った家のお金と貯金合わせて次の家を買うということも考えられる。でも、待った。そのお金は貯金しておいてローン可能なら迷わずローンを組みましょう。

そして、3つめのポイントは共有名義。

ウチの場合、売った元の家も買ったいまの家も奥さんとの共有名義になっている。「住まいの正しい買い方・売り方」的な本なんかにたいてい共有名義の税金のメリットをうたっているし、共働きで実際資金は両方でだしてるのでそうしている。

売った家が共有名義なら、譲渡損失は共有者で按分される。なので、それぞれが確定申告で上記特例が使える。でも、そのためには買った家も共有者みんな(売った家の同じ共有者として)がローンを組んでいる必要がある。単に共有名義というだけではだめ。

ところが、ウチの場合、僕が個人事業主ということもあり、去年購入時にローンが組めなかったのですべて奥さん名義でお金を借りたわけ。もちろん、そのときはこんな特例の条件まで知らなかったし。。なんとなく特例あるのは知ってたけど。。

さらに運悪くというか、売った家の共有持分の多くが自分で、奥さんは少しということになっていて、損失は圧倒的に自分が多くて奥さんが少ないというかたちになった。実際には自分が1500万、奥さんが500万の損。

結局、自分は特例使えないので夫婦で考えると500万の損しか使えないという結果になってしまった。

こんなこと知っていれば、100万円担保に10万円借りるということしてでもお金借りたほうがよかったわけだ。(そんなことが実際にできるかどうかわからないけど。。)

ちなみに、親や友人など個人から借りたものをローンとはできない。(そのあたりはキチンと決められている)

共有名義で家を買っている人はこの点にぜひ注意しましょう。

とにかく、税務署で「友人からお金借りたんだけどそれじゃ駄目なの？」とか「なんで買った家のローンが関係あるわけ？　ローン控除ならわかるけど。共有名義だからいいじゃん」とか、かなりねばったけど駄目だった ＿|‾|○

誰か、いい方法あったら教えて！　確定申告しちゃったけど、修正申告できるし。。

ま、でもいい勉強になりました。100万円はその勉強代ということで次回はちゃんと対策しよ。。。ん、次ってあるかな?

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しかし、昔に比べて税務署員もずいぶん応対がよくなったものだ。今回の売った家を買った当時、住宅ローン控除について税務署員とやりあったときがあったが(このときも共有名義に関する税金のワナ。この点についても注意点があるけどまた別の機会に)、そのときはお役所ゼンとした態度で「決まりですから」とあっさり言われたのに対し、今回の署員は、「なんか方法あるかも」みたいに一緒になって調べてくれたりして、ずいぶん親身になって対応してくれた。最後には「お役に立てずにすみません」と恐縮されてしまった。